Formalności przed budową domu mogą wydawać się trudne i czasochłonne, ale bez nich nawet najlepszy projekt nie ruszy z miejsca. Dlatego w drugim odcinku podcastu wyjaśniam, o co musisz zadbać, zanim spotkasz się z architektem. Wcześniejsze przygotowanie się, pozwoli Ci sprawnie przejść przez proces projektowy i szybciej uzyskać pozwolenie na budowę.
W tym odcinku dowiesz się o jakie formalności musisz zadbać przed budową domu. Omówię:
3. Wypis i wyrys z Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Zapraszam do odsłuchania odcinka.
1. Dostęp do drogi publicznej
Jednym z kluczowych elementów w formalnościach przed budową domu jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z prawem, każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. I to Ty, jako właściciel działki, musisz o to zadbać. Uregulowanie tej kwestii może zająć Ci sporo czasu, dlatego zadbaj o to wcześniej.
1.1. Sposoby dostępu do drogi publicznej
Przy zakupie działki należy dokładnie sprawdzić, jak wygląda kwestia dostępu do drogi publicznej. Oto najczęstsze sytuacje, które mogą Cię spotkać:
Bezpośredni dostęp do drogi publicznej
To najprostsza i najkorzystniejsza opcja. Jeśli Twoja działka graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, masz pewność, że możesz z niej swobodnie korzystać i, zgodnie z przepisami, móc dostać pozwolenie na budowę.
Dostęp do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne gminne
Czasem działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, lecz ma do niej dostęp przez drogę wewnętrzną gminną. Takie drogi muszą jednak spełniać odpowiednie wymogi tj. mieć minimum 3 metry szerokości w granicach działki gminnej. Zdarzają się czasem takie sytuacje, że w rzeczywistości droga przebiega po działce sąsiada, a nie po wydzielonej drodze gminnej. W takim przypadku będziesz musiał załatwić służebność przejazdu po działce sąsiada, albo załatwić z gminą uregulowanie stanu prawnego.
Dostęp przez działkę, której jesteś współwłaścicielem
Kolejna opcja dostępu do drogi publicznej to współwłasność w drodze dojazdowej. W tym przypadku również obowiązują minimalne wymagania dotyczące szerokości drogi, o których więcej mówiłam w poprzednim odcinku podcastu.
Dojazd przez ustanowioną służebność
Ostatnią opcją jest dostęp do drogi publicznej przez ustanowioną służebność przejazdu. Tutaj również obowiązuje Cię minimalna szerokość dojścia i dojazdu.
1.2 Podsumowanie
Warto pamiętać, że formy dostępu do drogi publicznej mogą się łączyć. Na przykład, możesz najpierw dojeżdżać po ustanowionej służebności gruntowej, a następnie korzystać z drogi wewnętrznej gminnej, aby dotrzeć do drogi publicznej.
Zadbaj o dostęp do drogi publicznej na samym początku. To najważniejsza formalność przed budową domu. Bez tego niestety nie ruszysz z miejsca, bo na działce bez dostępu do drogi publicznej nie możesz się budować.
2. Ustalenie granic prawnych działki
Formalności przed budową domu to nie tylko kwestie dostępu do drogi publicznej czy uzyskania odpowiednich dokumentów. Równie istotne jest ustalenie granic prawnych działki. Choć teoretycznie możesz wybudować dom bez ich ustalania to mimo wszystko warto to zrobić, gdyż może to znacząco wpłynąć na wielkość budynku, jaki możesz postawić na swojej działce.
2.1. Jak powstają mapy i dlaczego mogą być nieaktualne?
Podstawą opracowania mapy do celów projektowych jest tzw. mapa zasadnicza, którą geodeta pobiera ze starostwa. Problem w tym, że mapa ta bazuje często na bardzo starych pomiarach, nierzadko sięgających nawet czasów zaborów. To oznacza, że granice działek naniesione na mapach urzędowych mogą nie odpowiadać rzeczywistym granicom w terenie.
Ustalenie granic prawnych polega na dokładnym określeniu, gdzie faktycznie przebiegają granice Twojej działki. Geodeta wyznacza je na podstawie aktualnych pomiarów i potwierdza ich zgodność z rzeczywistością.
2.2 Czym skutkuje brak granic prawnych?
Dlaczego to jest takie ważne?
Lokalizacja budynku na działce jest ściśle określona prawnie.
Jeżeli ściany budynku mają okna, minimalna odległość od granicy to 4 metry.
Jeśli masz ścianę bez okien, wystarczy 3 metry, a w niektórych przypadkach tę odległość można zmniejszyć nawet do 1,5 metra lub postawić budynek w granicy. Jednak te wyjątki dotyczą wyłącznie sytuacji, w których granice działki są ustalone prawnie.
Jeśli granice działki nie są ustalone prawnie, musisz zachować większą odległość od granicy, wynoszącą ponad 4 metry.
2.3 Wąska działka a ustalenie granic
Przejdźmy teraz do szczególnego przypadku, czyli działki wąskiej, której szerokość wynosi poniżej 16 metrów. W takim przypadku możesz skorzystać z możliwości budowy w granicy działki lub w odległości 1,5 metra od granicy, ale wyłącznie wtedy, gdy granice prawne zostały ustalone. Jeśli granice działki nie są ustalone prawnie, będziesz musiał oddalić się na odległość powyżej 4 metrów.
Jak to wygląda na przykładzie? Załóżmy, że Twoja działka ma szerokość 16 metrów – w takim przypadku możesz postawić budynek 1,5 metra od granicy, jeśli granice prawne są ustalone. Twój budynek będzie mógł mieć ok. 10,5m szerokości.
Jeśli granice są ustalone prawnie, budynek, który możesz wybudować, może mieć szerokość 10,5 metra. Natomiast jeśli granice nie zostały ustalone, będziesz musiał oddalić się od każdej granicy na odległość ponad 4 metry, na przykład 4,1 metra.
W takim przypadku dopuszczalna szerokość budynku zmniejszy się do zaledwie 7,8 metra. Drastyczna różnica.
2.4 Podsumowanie
Ustalenie granic prawnych nie jest obowiązkowe. Jednak jeżeli Twoja działka jest mała lub wąska, to naprawdę warto jak najszybciej ustalić granice prawne. Proces ten może potrwać nawet kilka miesięcy, więc warto pomyśleć o tym wcześniej.
3. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument, który musi opracować każda gmina. Zawiera on wytyczne dotyczące zagospodarowania terenu na obszarze całej gminy. Składa się z dwóch części:
🔹 część rysunkowa – mapa, na której zaznaczone są konkretne tereny, strefy ochronne i inne ustalenia
🔹 część tekstowa – uchwała, w której znajdziesz szczegóły dotyczące formy zabudowy i zasad zagospodarowania terenu.
Z MPZP dowiesz się, co możesz wybudować na swojej działce i jakie ograniczenia Cię obowiązują.
3.1 Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP?
Jeśli Twoja działka znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, procedura jest prosta.
Udaj się do urzędu gminy lub miasta i poproś o wypis i wyrys z MPZP. Pamiętaj, że ten dokument jest odpłatny – jego koszt to zwykle 50–70 zł, ale cena może wzrosnąć w zależności od liczby stron dokumentu.
3.2 Decyzja o warunkach zabudowy
Co jeśli w Twojej gminie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? W takim przypadku konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Aby to zrobić, musisz udać się do gminy i wypełnić odpowiedni wniosek. Do wniosku należy dołączyć wymagane dokumenty, takie jak:
🔹 dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej.
🔹 warunki przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej.
🔹 inne dokumenty wymagane przez gminę, które mogą się różnić w zależności od lokalnych przepisów.
Na tej podstawie gmina wyda decyzję o warunkach zabudowy, która określi, jaki budynek możesz postawić na swojej działce.
3.3 Podsumowanie
Wypis i wyrys z MPZP i decyzja o warunkach zabudowy są dokumentami, które określają, co możesz wybudować na swojej działce. Jeżeli na Twoim terenie obowiązuje MPZP, cały proces jest szybszy i mniej skomplikowany. W przypadku braku planu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zajmie Ci więcej czasu.
4. Mapa do celów projektowych
Przechodzimy do ostatniego, ale niezwykle ważnego elementu formalności przed budową domu – mapy do celów projektowych. Jest to kluczowy dokument, bez którego nie możesz rozpocząć projektowania swojego domu.
4.1 Co to jest mapa do celów projektowych?
Mapa do celów projektowych to dokument, który przygotowuje geodeta na podstawie mapy zasadniczej, dostępnej w starostwie. Geodeta nie tylko pobiera dane z mapy zasadniczej, ale także dokonuje niezbędnych aktualizacji, obejmujących obszar działki inwestycyjnej oraz tereny sąsiednie. Ma to na celu upewnienie się, że dane mapowe są jak najbardziej aktualne.
Mapa do celów projektowych jest podstawą, na której będzie pracować Twój architekt, przygotowując projekt zagospodarowania terenu.
4.2 Jak załatwić mapę do celów projektowych?
Wykonanie mapy do celów projektowych musisz zlecić geodecie. Możesz to zrobić samodzielnie, ale osobiście polecam, aby najpierw udać się do architekta i przez niego, załatwić ten dokument. Dlaczego? W mojej praktyce zdarzały się przypadki, w których mapa do celów projektowych zawierała braki, mimo że była już zatwierdzona przez urząd i posiadała klauzulę.
Mapa do celów projektowych jest na tyle ważny dokument, że warto załatwiać go przez projektanta. Natomiast warto uwzględnić zapas czasu na opracowanie mapy i zacząć współpracę z architektem odpowiednio wcześniej.
Podsumowanie
Przed rozpoczęciem projektowania budowy domu musisz załatwić kilka podstawowych formalności.
1. Zadbaj o dostęp do drogi publicznej. Jest to niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.
2. Ustal granice prawne działki. Nie jest to obowiązkowe, ale zdecydowanie warto to zrobić.
3. Uzyskaj wypis i wyrys z MPZP lub wystąp o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
4. Zleć wykonanie mapy do celów projektowych, żeby architekt miał na czym pracować.
Więcej szczegółów znajdziesz w moim e-booku: “Projekt domu. Od pustej działki do pozwolenia na budowę”.
To totalne kompendium wiedzy, które poprowadzi Cię krok po kroku przez wszystkie etapy budowy domu. Dowiesz się, jak uniknąć typowych błędów, jak wybrać odpowiedni projekt, a także zapoznasz się z różnymi rozwiązaniami budowlanymi – ich wadami, zaletami i kosztami.