Planujesz budowę domu, ale nie wiesz, od czego zacząć poszukiwania idealnej działki? W pierwszym odcinku podcastu „Projekt: DOM” przyjrzymy się kluczowym kwestiom, które warto sprawdzić przy zakupie działki, aby uniknąć niespodzianek w przyszłości. Działka pod budowę wymaga dogłębnej analizy, ponieważ poza lokalizacją i ceną, istnieją inne, mniej oczywiste czynniki. Jeżeli kupisz złą działkę, to będziesz mógł postawić na niej co najwyżej namiot, a nie dom.
W tym odcinku dowiesz się co sprawdzić przy zakupie działki. Omówię:
Zapraszam do odsłuchania odcinka.
Pobierz podsumowanie odcinka #01:
1. Przeznaczenie terenu – musisz to koniecznie sprawdzić przed zakupem działki
Przy zakupie działki pierwszą rzeczą, którą koniecznie trzeba sprawdzić, jest przeznaczenie terenu. Informacje tę znajdziesz w dwóch dokumentach: Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oraz Decyzji o Warunkach Zabudowy.
1.1 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument, który musi opracować każda gmina. Zawiera on wytyczne dotyczące zagospodarowania terenu na obszarze całej gminy. Składa się z dwóch części:
🔹 część rysunkowa – mapa, na której zaznaczone są konkretne tereny, strefy ochronne i inne ustalenia
🔹 część tekstowa – uchwała, w której znajdziesz szczegóły dotyczące formy zabudowy i zasad zagospodarowania terenu.
Najważniejsze informacje, które musisz sprawdzić w MPZP
Przeznaczenie działki
Podstawowa sprawa to upewnienie się, czy teren działki jest przeznaczony pod zabudowę. W MPZP znajdziesz informację nie tylko, czy działka jest budowlana, ale również jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczony na danym terenie. Może to być zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, ale również zagrodowa (rolnicza).
Sprawdź również, co jest planowane na działkach sąsiednich. Dzięki temu dowiesz się, czy w pobliżu nie powstanie inwestycja deweloperska lub obiekt przemysłowy, który może wpłynąć na otoczenie i jakość życia.
Forma dachu
MPZP określa również, jaka forma dachu jest dopuszczona na danym terenie (może to być np. dach dwuspadowy, wielospadowy), kąt nachylenia połaci, a także rodzaj i kolor pokrycia. Jeśli marzysz o budynku z płaskim dachem, a plan narzuca dach o nachyleniu połaci 25-45 stopni, to budowa domu z płaskim dachem niestety nie będzie możliwa. Dzięki tym informacjom już na etapie zakupu będziesz wiedzieć, jakie są wymagania co do wyglądu budynku.
Dopuszczalna wysokość zabudowy i liczba kondygnacji budynku.
Procent zabudowy działki, czyli jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy działki budowlanej
Procent powierzchni biologicznie czynnej, czyli jaka część działki budowlanej nie może być zabudowana ani utwardzona.
Przykładowo, jeżeli minimalny procent terenów biologicznie czynnych wynosi 70%, oznacza to, że tylko 30% działki może zostać zabudowane lub utwardzone. W przypadku małych działek ma to szczególne znaczenie, ponieważ taki wymóg może drastycznie ograniczyć maksymalną powierzchnię budynku.
Strefy ochronne
MPZP może zawierać zapisy o strefach ochronnych, takich jak strefa ochronna gazociągu czy stanowiska archeologiczne. Warto dokładnie przeanalizować te zapisy, ponieważ mogą one znacząco ograniczyć możliwości zabudowy.
Gdzie znaleźć MPZP?
Aby znaleźć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wystarczy odwiedzić stronę internetową gminy, w której znajduje się działka. Wyszukaj nazwę gminy oraz skrót „MPZP” lub pełną nazwę „Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego”. To najprostszy sposób, aby znaleźć aktualne przepisy dotyczące interesującej Cię działki.
1.2 Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ)
Zdarza się, że gmina nie opracowała jeszcze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W takiej sytuacji kluczowym dokumentem będzie Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ), która określa, czy działka może być przeznaczona pod zabudowę i na jakich zasadach.
Na co zwrócić uwagę przy decyzji o Warunkach Zabudowy?
Jeżeli planujesz zakup działki, sprawdź, czy jej właściciel posiada już wydane Warunki Zabudowy. Dlaczego to ważne? Ponieważ tylko na podstawie WZ będziesz mieć pewność, że działka ma status budowlany. Samo zapewnienie właściciela, że działka jest budowlana, nic nie znaczy – konieczne jest potwierdzenie tego na dokumencie wydanym przez gminę.
Warunki Zabudowy zawierają podobne informacje co MPZP, m.in. przeznaczenie terenu, dopuszczalną wysokość zabudowy czy formę dachu. Jednak gdy w gminie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, proces weryfikacji jest prostszy, bo wystarczy wejść na internetowy portal mapowy i sprawdzić wszystkie szczegóły.
1.3. Podsumowanie
Najważniejszą rzeczą przy zakupie działki jest sprawdzenie przeznaczenia terenu – albo w zapisach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, albo w decyzji o Warunkach Zabudowy. Dzięki temu będziesz mieć pewność, co i w jakiej formie możesz wybudować na wybranej działce.
2. Dostęp do drogi publicznej – musisz sprawdzić przed zakupem działki
Dostęp do drogi publicznej to kluczowy element, który ma bezpośredni wpływ na możliwość zabudowy działki. Nawet jeśli działka graniczy z drogą, nie oznacza to jeszcze, że jest to droga publiczna, a to może prowadzić do różnych problemów.
Sposoby dostępu do drogi publicznej
Przy zakupie działki należy dokładnie sprawdzić, jak wygląda kwestia dostępu do drogi publicznej. Oto najczęstsze sytuacje, które mogą Cię spotkać:
Bezpośredni dostęp do drogi publicznej
To najprostsza i najkorzystniejsza opcja. Jeśli Twoja działka graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, masz pewność, że możesz z niej swobodnie korzystać i, zgodnie z przepisami, móc dostać pozwolenie na budowę.
Dostęp do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne gminne
Czasem działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, lecz ma do niej dostęp przez drogę wewnętrzną, należącą do gminy. Takie drogi muszą jednak spełniać odpowiednie wymogi tj. mieć minimum 3 metry szerokości w granicach działki gminnej. Zdarza się jednak, że w rzeczywistości droga przebiega po działce sąsiada, a nie po wydzielonej drodze gminnej. W takim przypadku będziesz potrzebować uregulowania stanu prawnego, np. załatwić służebność przejazdu, aby móc legalnie korzystać z tej drogi.
Dostęp przez działkę, której jesteś współwłaścicielem
Kolejna opcja dostępu do drogi publicznej to współwłasność w drodze dojazdowej. Szerokość dojścia i dojazdu do działki powinna wynosić minimum 5 metrów, choć czasem urzędy mogą zezwolić na sam dojazd o szerokości 3m, ale to wyjątkowe sytuacje.
Dojazd przez ustanowioną służebność
Jeśli żadna z powyższych opcji nie jest dostępna, możesz uzyskać dostęp do drogi publicznej przez ustanowienie służebności przejazdu. Tutaj również obowiązuje Cię minimalna szerokość dojścia i dojazdu.
Jak sprawdzić, gdzie jest najbliższa droga publiczna?
Aby dowiedzieć się, gdzie dokładnie przebiega najbliższa droga publiczna, skontaktuj się z urzędem gminy. Zapytaj o możliwość dojazdu oraz o to, czy działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną, czy może korzysta z dróg gminnych wewnętrznych.
3. Sieci – co musisz sprawdzić przed zakupem działki?
Ostatnim z trzech kluczowych aspektów, które musisz dokładnie przeanalizować przed zakupem działki, są sieci i przyłącza. Ten temat można podzielić na dwa zagadnienia: możliwość podłączenia do sieci oraz wpływ istniejących sieci na planowaną zabudowę działki.
3.1. Możliwość podłączenia do sieci
Na początek sprawdź, czy działka ma dostęp do podstawowych mediów – kanalizacji, wodociągu, gazu oraz prądu. Im dalej znajdują się sieci, tym wyższe mogą być koszty wykonania przyłączy.
W niektórych przypadkach gestor sieci np. gazowej może uznać rozbudowę gazociągu za nieopłacalną i odmówić wydania warunków przyłączeniowych. Jeśli tak się stanie, będziesz musiał poszukać alternatywnych sposobów na ogrzewanie budynków.
Sprawdzenie dostępności wszystkich podstawowych mediów jest więc kluczowe, ponieważ ich brak może wymusić korzystanie z kosztownych alternatyw.
3.2. Kolizje z istniejącymi sieciami
Często na działkach budowlanych znajdują się już różne sieci. Może się to wydawać zaletą – bo przyłącza są w zasięgu ręki. Ale niestety sieci te mogą także wprowadzać znaczące ograniczenia w planowaniu zabudowy.
Przykładem jest ta działka, na której przebiegają sieci wodociągowa, gazowa oraz napowietrzna sieć prądu. Wodociąg i gazociąg są oddalone od siebie na 14,9 m. Na pierwszy rzut oka odległość ta wydaje się wystarczająca – można by założyć, że między sieciami bez problemu zmieści się budynek o szerokości 10–11 metrów. Jednak sprawa się komplikuje, gdy na mapę naniesiemy nieprzekraczalną linię zabudowy (NLZ).
Odległość pomiędzy NLZ, a siecią gazową wynosi już tylko 7,5 m. Dodatkowym ograniczeniem jest konieczność zachowania minimalnej odległości budynku od gazociągu – zazwyczaj jest to 1,5 metra. Jeśli uwzględnimy ten wymóg, to szerokość planowanego budynku może wynosić zaledwie 6 metrów. Takie ograniczenie może okazać się zbyt restrykcyjne, by zmieścić funkcjonalny budynek. W tym przypadku konieczna była przebudowa sieci gazowej. Przebudowa sieci to zawsze dodatkowe koszty.
Podsumowanie: Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki
Podsumowując, przy zakupie działki warto pamiętać o trzech kluczowych elementach:
Przeznaczenie terenu – sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzję o Warunkach Zabudowy, aby upewnić się, że teren jest budowlany.
Dostęp do drogi publicznej – upewnij się, że działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub że istnieje prawnie uregulowany dojazd.
Sieci i przyłącza – zweryfikuj możliwość podłączenia do mediów oraz sprawdź, czy istniejące sieci nie ograniczają znacząco planowanej zabudowy.
To są trzy najważniejsze aspekty, które warto sprawdzić przy zakupie działki, ale nie jedyne! Więcej szczegółów znajdziesz w moim videoboku, który będzie mieć premierę w kwietniu 2025r.
W videobooku znajdziesz szczegółowe omówienia wszystkich niuansów związanych z zakupem działki oraz wskazówki, które pomogą Ci podjąć świadomą decyzję. Dodatkowo, przygotowałam serię filmów, w których pokazuję, jak korzystać z różnych portali mapowych, aby uzyskać wszystkie niezbędne informacje i mieć pełny obraz działki, zanim ją kupisz.
Zapisz się na listę oczekujących i bądź na bieżąco! Dla zapisanych przygotowałam także tajny kod rabatowy na zakup videobooka. Nie przegap tej okazji!